Stockwerkeigentümer: Wann ist die Versammlung beschlussfähig?

Ich bin Stockwerkeigentümer und Verwalter einer Liegenschaft mit zehn Eigentumswohnungen. In Kürze findet die jährliche Eigentümer­versammlung statt. Vermutlich werden neben mir nur drei weitere Eigentümer teilnehmen. Was braucht es, damit die Versammlung beschlussfähig ist?

Das Gesetz verlangt, dass die Hälfte aller Eigen­­tü­mer, die zugleich über mindestens die Hälfte der Wertquoten verfügt, anwesend oder vertreten ist. 

Ihre Gemeinschaft umfasst zehn Eigentümer, die Wertquoten sind in Tausendstel aufgeteilt. Es müssen also mindestens fünf stimmberechtigte Eigen­tümer anwesend oder vertreten sein, die zusammen mindestens 500 Tausendstel an Wertquoten besitzen.

Sind diese Voraussetzungen nicht gegeben, ist die Versammlung nicht beschlussfähig. Werden dennoch Beschlüsse gefasst, sind diese gerichtlich anfechtbar. Ist eine Versammlung nicht beschlussfähig, muss eine neue Versammlung einberufen werden, die nicht vor Ablauf von zehn Tagen nach der ersten stattfinden darf. Bei der zweiten Versammlung genügt es, wenn ein Drittel der Eigentümer, mindestens aber zwei anwesend oder vertreten sind. Auf die Wertquoten kommt es jetzt nicht mehr an. Wie vorzugehen ist, wenn auch die zweite Versammlung nicht beschlussfähig ist, lässt das Gesetz offen.

Das Reglement kann eine Verschärfung der Vor­aussetzungen für die Beschlussfähigkeit vorsehen. Beispiel: In der Versammlung müssen zwei Drittel der Eigentümer anwesend bzw. vertreten sein. Eine Erleichterung ist hingegen nicht zulässig.

Zwei Tipps:

  • Befürchten Sie als Verwalter im Voraus, dass zu wenige Eigentümer kommen werden, können Sie allen mitteilen, dass sie sich an der Versammlung vertreten lassen können.
  • Ist die Versammlung nicht beschlussfähig, kann man den Beginn z. B. um 30 Minuten hinauszögern. In dieser Zeit gelingts vielleicht, weitere Eigentümer aufzubieten.
07.02.2016, Claudia Hürlimann