Zehn Fragen zur Mietschlichtung

1 Warum gibt es für Mieter ein Schlichtungsverfahren?

Ziel ist es, Streitigkeiten zwischen Mietern von Wohn- und Geschäftsräumen und dem Vermieter vor einer Klage ans Mietgericht zu beenden. Zuständig ist die Schlichtungsbehörde am Ort des Mietobjekts. 

2 Was sind die häufigsten ­Streitpunkte?

Mieter fechten häufig Zinserhöhungen und Kündigungen an oder verlangen nach einer Kündigung eine Erstreckung des Mietverhältnisses. Vermieter wenden sich oft nach dem Auszug eines Mieters wegen Schäden an der Wohnung an eine Schlichtungsstelle.  

3 Wie wird ein solches Verfahren ­eingeleitet?

Mit einem Schlichtungsgesuch. Es kann in Papierform oder elektronisch bei der Schlichtungsbehörde eingereicht werden. Man kann es aber auch direkt vor Ort mündlich bei der Schlichtungsbehörde ­einreichen. Ein Formular «Schlichtungs­gesuch» findet man im Internet unter: www.bj.admin.ch -> Schlichtungsgesuch.

4 Müssen Fristen eingehalten werden? 

In vielen Fällen müssen Schlichtungsgesuche innert 30 Tagen eingereicht werden. Das gilt etwa bei einer Anfechtung des Anfangsmietzinses, wenn der Vermieter eine Herabsetzung verweigert oder nicht ­innert 30 Tagen Stellung dazu nimmt. Dieselben Fristen müssen auch bei Mietzinserhöhungen und anderen einseitigen Vertragsänderungen ­eingehalten werden. Oder wenn der Mieter die Kündigung anfechten will. 

5 Müssen die Parteien persönlich an der Schlichtungsverhandlung teilnehmen?

Ja. Es gibt aber wenige Ausnahmen – zum Beispiel, wenn man wegen Krankheit verhindert ist. Jede Partei kann sich begleiten lassen, auch durch einen Anwalt. Ein ­Vermieter muss nicht persönlich erscheinen, wenn die Liegenschaftsverwaltung an seiner Stelle anwesend ist. 

6 Wie muss man sich den Ablauf einer ­Schlichtungsverhandlung vorstellen?

An der Verhandlung ist neben dem Vor­sitzenden je ein Vertreter der Mieter- und ­Vermieterseite anwesend. Die Schlichtungsbehörde klärt zuerst den Sachverhalt ab. Im Anschluss versucht sie, eine Einigung herbeizuführen.

7 Was ist der Vorteil eines solchen Vergleichs?

Mit einem Vergleich wird das Verfahren ­abgeschlossen. Weitere Umtriebe entfallen, eine Klage am Mietgericht ist nicht mehr nötig. Das Schlichtungsverfahren in Miet­sachen ist gratis, mietgerichtliche Prozesse sind kostenpflichtig.

8 Kann man einen abgeschlossenen ­Vergleich widerrufen?

In der Regel nicht. Ausnahme: Wenn man sich im Vergleich eine bestimmte Frist für einen Widerruf ausbedungen hat. Und wer sich beim Abschluss des Vergleichs in ­einem ­wesentlichen Punkt geirrt hat, kann ein Rechtsmittel gegen den Entscheid ein­legen.

9 Wie geht es weiter, wenn man sich nicht einigt?

Die Schlichtungsbehörde stellt die Klage­bewilligung für den Gang vor Gericht aus. In gewissen Fällen kann sie den ­Parteien aber auch einen Urteilsvorschlag unter­breiten. Und bei einem Streitwert bis 2000 Franken kann sie auf Antrag des ­Klägers einen Entscheid fällen. 

10 Dürfen Vermieter kündigen, nachdem Mieter ein Schlichtungs­gesuch eingereicht haben?

Nur in Ausnahmefällen. Etwa, wenn ein Mieter das Verfahren missbräuchlich ­eingeleitet hat oder wenn er mit Mietzinszahlungen im Rückstand ist. Dieser Kündigungsschutz kann noch drei Jahre über den Abschluss des Verfahrens hinaus andauern. Das ist beispielsweise beim Zustandekommen eines Vergleichs der Fall.